老人福祉法第２９条においては下記のように定義されています。
「老人を入浴させ、入浴、排せつ若しくは食事の介護、食事の提供又はその他日常生活上必要な便宜であって厚生労働省令で定めるもの（介護等）の供与をする事業を行う施設。」

賃貸マンション・アパートの主な借り手である２０代・３０代くらいまでの人口が激減し、賃貸マンション・アパートビジネスは、立地条件・設備内容が問われるようになります。
近年のマンション建設ブームも２０代・３０代の借り手を当て込んでのものと考えられ、この世代が減っていく今後、そのマンション群がどうなっていくかは明白です。


６５歳以上の高齢者の人口が今後急激に増加します。しかしながら、その受け皿となる住宅の整備が、現在のところまだ十分に整っていません。現在、公共系の特別養護老人ホーム等には必要な時にすぐには入れない状態です。
（例えば名古屋市内では、全施設定員５１２５人に対し１８３９５人の待機者がいます。全国では２０万人以上の待機者がいるといわれています。）また、「団塊の世代」といわれる世代は、趣味や好みが多様化しており、既存の公共系施設では十分な対応がしきれなくなってきています。このため、この層を対象として民間の有料老人ホーム事業が成長しています。
ただし、高額な一時金・月額利用料のために、入所する施設の選択に大変な労力を要し、一度入所してしまうとなかなか他へ移るということが難しい、という利用しにくいシステムになっております。また、そもそも有料老人ホームと入所者の契約は、単なる賃貸借契約であるにもかかわらず、入所時に一時金を徴収する制度自体が、通常の住宅にはない制度であり不合理なものと思われます。従って、もっと自由で、合理的な金額の、利用しやすい有料老人ホームが提供できれば、高齢者住宅市場において大変歓迎される事となるでしょう。

よくお客様からお寄せいただくご質問に「一般のマンション・アパートと違い、有料老人ホームは特殊な建物なので、転用がきかず事業会社が倒産した場合収入がなくなってしまうのでは?」「介護保険制度が無くなった場合、事業者は運営していけるの?」といったものがあります。 この点についてご説明致します。



※[ ]内は管理会社を介した場合


「利用者に対して介護サービスを提供し介護保健報酬を得る」というものです。

※介護事業者は各家庭の利用者を訪問し介護サービスを提供します

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Ｑ１：賃貸マンション・アパート事業と有料老人ホーム事業はどこが違うの?

有料老人ホーム事業は図１の不動産管理会社を通した賃貸マンション・アパートと同じビジネスモデルということになります。有料老人ホーム事業は、入居者に対して、介護サービス・食事提供サービス等、より付加価値の高いサービスを提供するため、その分収益性が高くなるということです。 また賃貸マンション・アパートの場合、空室の心配、内装修繕の負担等が考えられます。有料老人ホームであれば２０年以上の長期一棟貸しですので、そういったご負担はすべて借主負担になります。

Ｑ２：なぜ有料老人ホームが必要なの?

通常の介護事業は図２のモデルになります。このモデルの問題点は、点在する利用者を訪問して介護サービスを提供するため、介護職員の稼働率が低く人件費コストが高くなりやすい点です。この点で有料老人ホームの場合、利用者が１ヶ所に集中して生活しているため職員稼働率が高くなり、人件費コストを低く抑えることができます。

Ｑ３：運営会社が事業継続できなくなったらどうなるの?

Ｑ１、２でご説明したように、有料老人ホーム事業と通常の介護事業の違いは（１）不動産管理会社の役割を担っている点。（２）利用者を１ヶ所に集めている点。の二つです。従って、地域の介護支援事業者や訪問介護事業者等にも十分事業継承が可能となります。、またこのシステムの場合、事業継承の際にネックになる高額な一時金（未償却部分について変換義務が生じる）をとらないこともスムーズな承継を可能にしています。

図１・２のデータからも分かるように、今後、高齢者の方の人数・要介護認定者数は爆発的に伸びていきます。
また、同時に少子化が進み、「子が親の面倒を見る」という習慣が統計的にも不可能になっていく現実があります。